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¿Que es una hipoteca multidivisa?

¿Que es una hipoteca multidivisa?

​Además de las hipotecas que habitualmente conocemos, también existen las llamadas hipotecas multidivisa. ¿En qué consisten, cómo pueden adquirirse y lo más importante, nos conviene? Lo analizamos a continuación.

Una hipoteca multidivisa es aquella que se contrata en una moneda diferente al Euro (aunque nos la expresen en euros). Algunas de las monedas más usadas son los yenes o los francos suizos. Pues bien, lo característico de esta situación es que al ser una moneda diferente que cotiza en Bolsa todos los días, el dinero que debemos a nuestro Banco también puede ser diferente cada vez. Por ejemplo, si el yen japonés aumenta su valor respecto al euro, tendremos que pagar más, y a la inversa. En resumen, no tendremos una previsión exacta del gasto que debemos al Banco.

Se considera que estas hipotecas son un producto financiero mixto y complejo, lo cual supone que no es fácil de entender para los consumidores que no sean especialistas de esta materia. Actualmente están en claro desuso, pero en su momento los consumidores podían contratar este tipo de hipotecas pensando que era una buena oportunidad, pero luego encontrarse dificultades para hacerle frente.

De ahí siempre la importancia de la información previa por parte de las Entidades bancarias, con el fin de que los consumidores estén en condiciones de decidir si desean contratar el producto o no. De forma paralela, también recomendamos contactar con un abogado especialista en temas bancarios para que pueda estudiar el caso y avisarnos de si existe algún elemento que nos pueda perjudicar.

Se han dado numerosos casos de personas que contrataban una hipoteca multidivisa sin tener conocimientos de ella y sin haber recibido una información suficiente por parte de su Banco. Meses después, cuando tenían que pagarla, se encontraban con la desagradable sorpresa de que eran cantidades muy elevadas. Algunas de estos casos fueron llevados a juicio y resultaron en la anulación de la hipoteca -por ejemplo, Sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca en enero de 2018, donde se anulaba una hipoteca y se obligaba a Bankinter a que la recalculase en euros-.

Por este motivo aconsejamos las siguientes medidas antes de firmar cualquier hipoteca:

Preguntar a nuestra entidad bancaria todas las dudas que tengamos sobre el tema y pedir el documento a firmar.

  1. No firmar el contrato sin antes haberlo leído o, mejor aún, sin consultar primero a un profesional
  2. Acudir a un abogado bancario si tenemos algún problema, ya sea antes o después de la firma.

Tomar estas precauciones ahora nos puede ahorrar disgustos más adelante.

Hay que decir que los Tribunales han sido favorables a personas que deseaban reclamar una hipoteca multidivisa y que contrataron en su día, debido sobre todo, a que carecían de perfil financiero o información suficiente.​

Si quieres saber más sobre este o cualquier otro asunto, no dejes de consultarnos: PUNT.LEGAL S.L., Sabadell – Barcelona

 

Contacto telefónico: 671670909 y 639408641

¿Qué es una HIPOTECA INVERSA?

¿Qué es una HIPOTECA INVERSA?

Todos conocemos y/o sufrimos con mayor o menor medida lo que es una hipoteca, en definitiva se trata de un préstamo bancario que nos permite acceder a la compra de una vivienda, a cambio de devolver periódicamente ese dinero junto con los intereses que conlleva.

Esta sería la hipoteca tradicional y más utilizada en España, pero también existen otras figuras aparejadas a esta, y algo más desconocidas, como es el caso de la hipoteca inversa.

La Hipoteca Inversa se trata de un sistema diseñado para «mayores de 65 años» (ya que este es uno de sus requisitos), mediante el cual se recibe cada mes una suma de dinero durante los años pactados. La renta que se percibe es mayor cuanto mayor es la edad del contratante. Debemos añadir que esta modalidad hipotecaria permite que sea suscrita por dos personas, normalmente un matrimonio, y que no se deje de percibir la renta hasta que ambos fallecen. En definitiva, este tipo de hipotecas presentan algunas ventajas considerables.

Ahora bien, evidentemente toda ventaja tiene su contraprestación. En este caso la hipoteca inversa obliga a los herederos a devolver el dinero obtenido por sus padres. Si los descendientes no desean hacerse cargo de esa deuda deberán rechazar la herencia o aceptarla a beneficio de inventario con la ayuda de un abogado profesional que les asesore.

Generalmente esta opción suele elegirse cuando una persona cercana a la jubilación (o entrada ya en ella) quiere asegurarse un flujo constante de dinero durante los años que le quedan de vida, complementando así a la prestación de jubilación que en su caso le corresponda con las cuotas de esta hipoteca inversa que luego la entidad recuperara.

Sin embargo, teniendo en cuenta que la contratación de esta hipoteca tendrá repercusión en los hijos y/o herederos, es conveniente sopesar los pros y los contras antes de llevarla a cabo.

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¿Qué es la Ley de Usura?

¿Qué es la Ley de Usura?

En España la regulación de la usura se contiene en una ley que ha superado un siglo de vigencia y que utiliza conceptos claramente indeterminados pero que aplica claramente el sentido común y muy utilizado como referencia en las resoluciones judiciales.

A diferencia de otros países de nuestro entorno, donde el legislador ha intervenido fijando porcentajes o parámetros concretos para determinar a partir de qué tipo de interés debe considerarse que una operación de crédito tiene carácter usurario, en España la regulación de la usura se contiene en una ley que ha superado un siglo de vigencia y que utiliza conceptos claramente indeterminados como son los de interés «notablemente superior al normal del dinero» y «manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso». Esta indeterminación obliga a los tribunales a realizar una labor de ponderación en la que, una vez fijado el índice de referencia con el que ha de realizarse la comparación, han de tomarse en consideración diversos elementos.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, considera que, teniendo en cuenta que el interés medio de los créditos al consumo correspondientes a las tarjetas de crédito y revolving si es superior al 20%, ha de considerarse usurario por ser notablemente superior al interés normal del dinero.

El tipo medio del que, en calidad de «interés normal del dinero», se parte para realizar la comparación, algo superior al 20% anual, es ya muy elevado. Cuanto más elevado sea el índice a tomar como referencia en calidad de «interés normal del dinero», menos margen hay para incrementar el precio de la operación de crédito sin incurrir en usura. De no seguirse este criterio, se daría el absurdo de que para que una operación de crédito revolving pudiera ser considerada usuraria, por ser el interés notablemente superior al normal del dinero y desproporcionado, el interés tendría que acercarse al 50%.

Han de tomarse además en consideración otras circunstancias concurrentes en este tipo de operaciones de crédito, como son el público al que suelen ir destinadas, personas que por sus condiciones de solvencia y garantías disponibles no pueden acceder a otros créditos menos gravosos, y las propias peculiaridades del crédito revolving, en que el límite del crédito se va recomponiendo constantemente, las cuantías de las cuotas no suelen ser muy elevadas en comparación con la deuda pendiente y alargan muy considerablemente el tiempo durante el que el prestatario sigue pagando las cuotas con una elevada proporción correspondiente a intereses y poca amortización del capital, hasta el punto de que puede convertir al prestatario en un deudor «cautivo», y los  intereses y comisiones devengados se capitalizan para devengar el interés remuneratorio.

No puede justificarse la fijación de un interés notablemente superior al normal del dinero por el riesgo derivado del alto nivel de impagos anudado a operaciones de crédito al consumo concedidas de un modo ágil (en ocasiones, añadimos ahora, mediante técnicas de comercialización agresivas) y sin comprobar adecuadamente la capacidad de pago del prestatario, pues la concesión irresponsable de préstamos al consumo a tipos de interés muy superiores a los normales, que facilita el sobreendeudamiento de los consumidores, no puede ser objeto de protección por el ordenamiento jurídico. Por tanto, la justificación de esa importante diferencia entre el tipo medio aplicado a las tarjetas de crédito y revolving no puede fundarse en esta circunstancia.

Todo ello supone que una elevación porcentual respecto del tipo de interés medio tomado como «interés normal del dinero» de las proporciones concurrentes en este supuesto, siendo ya tan elevado el tipo medio de las operaciones de crédito de la misma naturaleza, determine el carácter usurario de la operación de crédito.

Con arreglo a la doctrina del Tribunal Supremo solo cabe concluir que el tipo del 26,82% es un tipo usurario, conforme a la comparación con el tipo medio fijado por el Banco de España para enero de 2016 (21,00%) y que con el paso de los años se ha ido reduciendo y del mismo modo debe ir bajando el tipo de interés de estas operaciones financieras hasta en la actualidad considerar que intereses por encima de los dos dígitos ahora contratados pueden ya considerarse usurarios.

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¿Cuales son los principales problemas en el uso de tarjetas revolving?

¿Cuales son los principales problemas en el uso de tarjetas revolving?

¿Cuales son los principales problemas en el uso de tarjetas revolving?

  1. Un elevado interésque el usuario debe pagar por el crédito utilizado que varía en función de la cantidad que se utilice del crédito. Suele situarse por encima del 20% TAE, siendo la media entorno al 25% TAE.
  2. La comisión de apertura para disponer de tal crédito.
  3. La comisión que nos cobra la entidad bancaria por utilizar más del total de la línea de crédito solicitada:es decir, si se sobrepasa el límite, habrá que hacer frente a una costosa penalización, de manera que este apartado hace que se incremente notablemente la deuda.
  4. Por último y quizás lo más importante son los intereses elevados ante morosidad:En caso de impago los intereses aumentan considerablemente dejando cautivo al cliente en una deuda que nunca acaba.

 

Por todo ello recomendamos empezar cuanto antes una demanda judicial cuando no han sido atendidas las reclamaciones extrajudiciales y esta sin duda debe focalizarse sobre el carácter usurario del crédito, es decir, debemos pedir la nulidad del contrato de tarjeta de crédito suscrito entre el consumidor y la demandada por existencia de usura en el contrato de la tarjeta de crédito versus línea de crédito, y muy concretamente en las condiciones particulares del mismo y condiciones generales del contrato que establecían un interés remuneratorio superior a los dos dígitos.

Sin temor a equivocarnos, podemos afirmar que los afectados por la tarjeta revolving cuando contrataron este producto, no eran conscientes de los elevados intereses que tendrían que hacer frente y actualmente continúan en una espiral de deudas convirtiéndolo casi en una deuda perpetua y sea un callejón sin salida.

En numerosas ocasiones tienen que hacer frente a intereses que superan el 20% TAE, por lo que acaban pagando el doble o más de lo que solicitaron en un primer momento y continúan con la deuda.

Además, el cliente que no puede hacer frente a la deuda, aparecerá en el registro de morosos de la Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito (ASNEF, EQUIFAX). En esta plataforma aparecen las deudas con entidades de tarjeta de crédito y para anular un registro, hay que justificar que se ha pagado la totalidad de la deuda, por lo que las tarjetas revolving pueden llegar a dañar la imagen del afectado, ya que en el futuro no podría recibir ningún tipo de préstamo debido a su calificación como moroso en el ASNEF.

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Como solicitar el carácter usurario de un crédito en la modalidad REVOLVING

Como solicitar el carácter usurario de un crédito en la modalidad REVOLVING

La demanda judicial debe focalizarse sobre el carácter usurario del crédito, es decir, debemos pedir la nulidad del contrato de tarjeta de crédito suscrito entre el consumidor y la demandada por existencia de usura en el contrato de la tarjeta de crédito versus línea de crédito, y muy concretamente en las condiciones particulares del mismo y condiciones generales del contrato que establecían un interés remuneratorio superior a los dos dígitos.

El solicito de la demanda debe contener todos los parámetros que consideramos incumplidos y la compensación de los mismos, todo ello a partir de la declaración de la nulidad por usura del contrato, subsidiariamente pediremos que se declare el carácter abusivo de las cláusulas que obraban en el contrato, por abusivas y nulas de pleno derecho, no pasar el doble control de transparencia y crear desequilibrio entre los contratantes a favor de la financiera a tenor de lo dispuesto en la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios y de la Ley 7/1998 sobre Condiciones Generales de la Contratación y también subsidiariamente que se declare a la entidad bancaria “negligente” por su incumplimiento en sus deberes de diligencia, lealtad e información al ser un prestador de servicios de inversión, a la vez que comercializador del crédito objeto de la demanda.

Solicitando además que en base al art. 1101 del Código Civil se condene a la entidad bancaria a indemnizar al actor por los daños y perjuicios causados, equivalentes a la devolución de todas las cantidades pagadas por el demandante desde la apertura del crédito revolving, además de por los intereses remuneratorios, intereses de demora, comisiones y otros conceptos, más los intereses legales de dicha cantidades desde la fecha de pago hasta su efectiva devolución.

Los hechos de la demanda deberán estar basados en la cronología de las actuaciones y que a grandes rasgos será siempre la misma, resumiéndose en:

Inicio de la relación entre las partes, mediante la suscripción de un contrato de tarjeta de crédito de la modalidad revolving, siendo la actora quien tiene la condición de consumidor y usuario, sin ningún tipo de información previa al contrato y sin tener perfil suficiente (no es economista, inversor o financiero) para la compresión de los efectos del contrato, siendo el tipo de interés de más del 20% anual, con diferentes comisiones en el clausulado del contrato.

Los tipos de interés aplicados y publicados por parte del Banco de España para los créditos revolving para diciembre de 2018 son de 19,67% y para octubre de 2019 de 19,64%, siendo el TAE aplicado abusivo y usurario.

Haber reclamado extrajudicialmente con carácter previo a la interposición de la demanda judicial sin respuesta por parte de la entidad crediticia.

 

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